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断言北京楼市回暖为时尚早生存

2020.05.07 来源: 浏览:2次

断言北京楼市回暖为时尚早

由于房地产新政密集出台近期北京房产交易数量出现回升但调查发现———   近期,类似“央行大降息,房价已触底,现购××花园省××万!”这样的短信常常出现在人们的上。那么,现阶段北京房价是否已经触底?北京楼市是否已经回暖?现在是不是买房的好时机?就这些问题,本报进行了调查和采访。   ■北京楼市是否回暖   “除了个别打折‘一次到位’的楼盘出现销售回升外,更多的楼盘还是成交清淡,北京楼市并没有出现回暖的迹象。”针对前段时间部分媒体说的“北京楼市开始回暖”的说法,近日接受调查的多位开发商和购房人如是说。   据了解,前段时间,部分媒体之所以出现“北京楼市开始回暖”的说法,是基于对北京市房地产交易管理站上11月份的一手房和二手房成交数据的分析:北京市房地产交易管理站的统计数据显示,11月份,不算经济适用住房和限价房,北京商品住宅期房签约销售量为5558套,二手房签约量为5106套,分别比10月份多了2096套和1767套。由此,“北京楼市回暖”开始传播。   而通过对北京多家在售楼盘售楼处、相关研究机构、专家学者及多位业内人士的调查了解,普遍的看法是,“11月份新房和二手房成交量上升比较大并不能说明楼市真的开始回暖,因为10月22日财政部出台的有关契税优惠和首套住房的首付、利率优惠等新政,很多购房人因此等待11月份各地开始出实施细则了才开始集中签约”。中原地产华北区总经理李文杰说,“实际上,由于财政部新政的出台,很多本来该在10月份签约的一手房或者二手房交易,都拖延至11月份签约了。”   而另一位不愿意透露姓名的开发商则认为,11月份北京一手房之所以出现签约套数比10月多出了2000多套,还因为11月份几个低价入市的新盘带来的销售。“这几个新盘,有的因为得房率只有60%多,且是50年的产权,每平方米七八千的开盘价格加上小户型,总价低,销售得比较快;有的打折一次到位,直接降到每平方米1.1万多开盘,销售得都比较不错。但是除了这几个低价入市的新盘外,其他楼盘销售量并没有起色,所以说,北京楼市回暖为时尚早。”   但从购房人看,财政部契税优惠、首套自住房的贷款利率优惠加上央行较近一次的大幅降息,确实触动了很多此前一直观望的购房人,打听现在是否可以买房的购房人开始增多。某房地产公司行政部门的张先生告诉,“较近不断地有朋友或者同学问我,是不是可以出手买房。”而对50位准购房人调查也显示,和前阶段“岿然不动”相比,现在他们有点“乱”,开始动心是否该出手买房了。   ■北京房价是否触底   调查显示,无论是这些开始打探是否可以买房的购房人,还是为卖不动房子而焦心的开发商们,眼下关心的较主要问题便是,年初开始进入下跌通道的北京房价,至今是否触底?如果楼市触底,有什么特征?先采访了经历过1998年亚洲金融风暴、楼市曾经跌入低谷的香港楼市业内人士。香港中原地产董事局主席施永青对此表示,从美国、日本等国家以及上次香港楼市的调整情况看,和股市一样,楼市、楼价触底特征很不好说,没有一个的底,但是一般而言,如果成交量不再继续下滑、房价不再继续下跌,就说明楼市基本触底了。由此,北京的多位开发商和研究机构负责人、学者产生了两种不同的看法。   以中原地产华北区总经理李文杰、金隅嘉业相关负责人、银泰置业相关负责人为代表的部分业内人士认为,北京房价已经基本见底,他们的判断有以下几个方面的理由:首先,从目前看,北京楼盘降价与否或者降价多少,开发商基本是按照自己的现金流“走一步,看一步”,制定楼盘的价格策略,“那些现金流有问题的,基本该降的都已经降价了;那些通过各种渠道解决现金流问题的,能支撑到年底,过了年关,明年开春,借助利好政策,也许就能渡过困难时期。”其次,从北京楼市销售的传统看,12月份和未来的1月份,即便没有出现楼市遇冷,也是一年中销售价格较低的时节,因此,过了12月和1月,部分楼盘可能不再降价促销。第三,从明年的新盘供应看,今年因为调整,北京市土地中心成功出让的新住宅用地很少,这就意味着明年新盘量会因此减少。“明年市场上卖的楼盘主要还是今年目前在售的存货,供应减少,而北京楼市的刚性需求存在,供需决定明年的房价调整概率会小于今年。”北京大学不动产研究中心一位专家强调。   而以南方来京的开发商为代表的业内人士则不赞同上述“见底说”。几位不愿意透露姓名的南派进京开发商负责人表示,“从目前的情形看,四环以内、城区的房子——硬性需求比较大的区域,房价此前变动不大,此后也因为需求大而不会出现降价,但是远郊区的普通住宅(除稀缺型的别墅等),包括亦庄在内,进入明年,如果销售还是没有起色的话,肯定要以降价来带动销售量。”   ■现在买房是不是时候   那么,现在买房是不是时候?对这个问题,认为“房价已经触底”的业内人士强调,“即便不考虑房价调整的因素,每年的12月和1月也是传统上楼市销售价格较低的月份,购房人在这个时候买房是较合适的,何况是现在?有需求的购房人当然可以利用眼下的市场形势和开发商狠砍价格,买下自己看好的房子。”   “对自用的人来讲,不管市场环境如何,永远没有时机的问题,什么时候需要房子,什么时候就买,相对合适就行,而从这个角度看,眼下北京楼市由过去的卖方市场调整到了买方市场,房价也运行到了底部,应该到了买房的时候了。”几位坚持“北京房价触底”说的业内人士表示。不过,他们也强调,现在买房一定要谨慎,千万不能因为某些项目降价了,就赶紧买房,除了价格外,你还要看开发商是否有能力保证你未来的家的品质,否则,房价再见底,也不能买。   另几位对“房价见底”持不同意见的业内人士表示,购房者在考虑该不该买房的时候,应该更多地考虑自己是为什么要买房,如果因为孩子上学或者照顾父母等特别需求而购房,看到合适的,该买就买,因为如果等到价格合适的时候,也许房子已经被别人买走了,也正是如此,他们认为四环以内的城区,因为存在大量的刚性需求,购房人考虑该不该买房的时候,只能相对考虑价格。“而无疑,市场调整的时候,就是买房人有筹码和开发商谈价格的时候,因此,相对合适的时候该买就得买,否则过了这个村就没有那个店。”但是,在明年市场不是很明朗的前提下,那些要买五环以外的远郊区域的房子的购房人,不妨等到明年上半年再说。“远郊区域的房子供应量相对大,如果明年上半年北京楼市销售还没有明显起色的话,今年已经挺了一年的开发商肯定要通过‘以价带量’的方式即降价促销,回收现金流。”

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